Marta tem a escritura marcada e recebe a guia de pagamentos ao mesmo tempo: o valor da casa já está pago, mas há impostos e taxas que podem surpreender. Antes de assinar, é preciso confirmar cinco pontos essenciais para não pagar mais do que deveres.
1. Confirma se tens direito à isenção ou ao escalão correcto do IMT
O IMT incide sobre o preço de compra ou sobre o VPT, consoante o que for mais elevado. Para habitação própria e permanente o imposto é progressivo; para secundária as regras são mais penalizadoras.
Exemplo prático: numa casa de 200 000€ para habitação própria, o cálculo aproxima-se de 3 747,08€; por 170 000€ seria cerca de 2 135,39€. Atenção: o imposto tem de estar pago até ao dia da escritura.
O truque: verifica se a isenção é automática (por exemplo, jovens até 35 anos em primeira casa podem ter benefícios) ou se tens de a pedir antes. Basta um comprovativo em falta para atrasar a escritura. Insight: confirmar a isenção atempadamente evita teres de pagar e depois pedir reembolso.
2. Confere o Imposto do Selo na compra e no crédito
Sobre a transmissão paga-se Imposto do Selo de 0,8% sobre o preço ou o VPT. Se houver crédito habitação, há também Imposto do Selo sobre o empréstimo: 0,6% para prazos iguais ou superiores a 5 anos.
Exemplo: num empréstimo de 150 000€ pagar-se-iam 900€ de imposto sobre o crédito. No acto da escritura a guia do imposto do selo sobre a compra (0,8%) costuma ser exigida pelo notário.
Verifica se és jovem comprador com isenção e se o banco já certificou os seguros exigidos. Pergunta-te: tens todos os comprovativos do crédito e do seguro prontos? Insight: confirmar estes valores antes da escritura evita surpresas e bloqueios de última hora.
Depois do vídeo, confere sempre os montantes indicados na guia fiscal junto das Finanças.
3. Avalia o IMI e o risco de AIMI no teu património
O IMI é anual e calculado sobre o VPT. As taxas municipais para prédios urbanos variam normalmente entre 0,3% e 0,45%. Se a tua casa tem um VPT de 100 000€ e a taxa for 0,34%, pagas 340€ por ano.
O AIMI entra quando a soma dos VPT de prédios habitacionais excede 600 000€. As taxas são progressivas: 0,7% até 1 000 000€, 1% até 2 000 000€ e 1,5% acima disso.
Muitos não sabem: o cálculo do AIMI considera o património a 1 de janeiro. Antes de comprar mais um imóvel, faz as contas — pode ser que um negócio que parece vantajoso te empurre para o AIMI. Insight: antecipa a soma dos VPT para evitar uma surpresa fiscal em setembro.
Vê o vídeo e depois verifica o VPT no portal das Finanças para confirmar valores concretos.
4. Não esqueças taxas notariais, registos e seguros obrigatórios
Além dos impostos há custos fixos: escritura, registo, certidões e seguros. Se vais com crédito, o banco pede geralmente seguro de vida e multirriscos. As taxas de escritura/registo rondam tipicamente entre 600€ e 800€.
Exemplo completo: comprar por 170 000€ com empréstimo de 136 000€ implica aproximações: IMT 2 135,39€, Imposto do Selo 1 359,86€, Imposto do Selo no empréstimo 816€, e escrituras 600–800€.
Convém pedir uma simulação escrita ao notário e ao banco. Assim sabes já o montante que tens de liquidar alguns dias antes da escritura. Insight: pedir tudo por escrito evita debates na hora H e permite negociar melhores condições de seguros.
5. Se vais vender, confirma as mais-valias, distrate e prazos de cancelamento da hipoteca
Ao vender podes ter IRS sobre as mais-valias. Deduz-se ao ganho custos de aquisição, IMT, imposto do selo e obras de beneficiação (ultimos 12 anos). Guarda faturas e contratos.
Se o imóvel tiver hipoteca, há que amortizar e pedir a certidão de distrate. Depois da escritura, o registo de cancelamento da hipoteca deve ser pedido e efectuado no prazo de 10 dias. Não cumprir isto atrasa a entrega ao comprador.
Exemplo: vender sem provar as obras pode aumentar a taxa de IRS sobre a mais-valia. Atenção: muitos só percebem isso tarde demais. Insight: organiza toda a documentação antes de anunciar; poupa tempo e dinheiro.
Dica prática: antes da escritura imprime e reúne todas as guias de IMT, Imposto do Selo, comprovativos de seguro e a certidão predial — assim a assinatura é tranquila e não há corridas de última hora. Um erro comum a evitar: assumir automaticamente uma isenção — confirma sempre por escrito junto das Finanças ou do notário.